Planiranje investicije u hotelijerstvu

foto Hilton

Investiranje u hotelijerstvu: Što morate znati prije nego počnete

Planiranje investicije u hotelijerstvu je kompleksan, dugotrajan i odgovoran posao. Bitno je uzeti u obzir sve aspekte poslovanja i pripremiti investitore na situacije koje se mogu desiti tokom izgradnje, ali i nakon otvaranja hotela. Naravno, niko nije mogao predvidjeti razmjere poremećaja koje je uzrokovala pandemija koronavirusa, ali to je upravo razlog zašto priprema mora biti temeljita.

Studija izvodljivosti

Prvi korak je odabir lokacije za izgradnju hotela, a zatim izrada studije izvodljivosti. Za studiju je potrebno prikupiti podatke analizirajući tržište i ekonomsku klimu lokaliteta, trendove rasta stanovništva, zaposlenja, prihoda lokalnog stanovništva, projekte za izgradnju u okruženju, podatke o aerodromu, analizu posjetilaca lokaliteta, uključujući obim i procenat prometa automobila, vozova, autobusa i brodova. Najbitniji dio studije je analiza potrebe za smještajnim kapacitetima i ugostiteljskim uslugama, kao i kapaciteta smještaja, cijena i ponude konkurenata.

Da bi investiranje u hotelske kapacitete bilo uspješno, podrazumijeva se i uspostavljanje kvalitetne saradnje s lokalnom zajednicom i analiziranje zajedničkih interesa i potreba. Konsultantska razvojna kuća je osovina razvoja ovakvog projekta. Njena uloga počinje od analize potreba, pripreme studije izvodljivosti, što uključuje analizu lokacije, infrastrukture, ponude i potražnje, konkurencije, finansijskog aspekta investicije i očekivanja mogućeg povrata iste, kao i strategije izlaza u zavisnosti od novonastalih situacija.

foto Mama Shelter by Accor

Tim i projektovanje

Vrlo je važna "hemija" u timu koji je angažovan na projektu, jer od kvaliteta njihove saradnje zavisi brzina i kvalitet izvođenja radova na objektu. Odabirom kvalitetnog i iskusnog projektanta koji osjeća i razumije ideju, koncept i funkciju, želja investitora je moguća za realizaciju vizuelno i prostorno. Kvalitetan pristup projektovanju hotela bazira se na poštovanju želja i potreba korisnika.

Projektovanje i izgradnja moraju biti prilagođeni lokaciji, a objekat mora imati savršen sklad između javnih površina i smještajnih kapaciteta. Veoma bitna stvar za kasnije funkcionisanje hotela je njegova energetska efikasnost i ekonomičnost pri odabiru materijala za gradnju i opreme koja se ugrađuje u hotel. Hotel koji rasipa energiju i ima velike troškove rada vrlo brzo postaje velika glavobolja za operatora ili vlasnika.

Troškovi projekta

Kako bi se dobila okvirna kalkulacija o ukupnim troškovima hotelskog projekta bilo koje vrste, potrebno je uzeti u obzir sljedeće faktore:

• Zemljište
• "Rau bau" troškovi
• Troškovi opremanja
• Radni (obrtni) kapital, budžet za soft opening i budžet za zalihe
• Namještaj i oprema (FF&E) i sitni inventar
• Troškovi projektovanja i upravljanja projektom

Troškovi gradnje hotela po sobi variraju i zavise od više faktora kao što su kategorija hotela, lokacija gradnje i slično. Ključna komponenta je FF&E, uključujući hotelski namještaj.

Finansiranje i rentabilnost

Hotelijerstvo je jedan od najosjetljivijih sektora za poslovanje s ostalim turističkim djelatnostima. Zavisi od svih globalnih kretanja i trendova direktno i indirektno. Na profitabilnost investicije direktno utiče nekoliko snažnih ekonomskih i društvenih faktora: tehnološki napredak, demografske promjene, stopa inflacije, geopolitička kretanja koja uzrokuju stabilnost ili nestabilnost, kamate i ostalo.

Odabir modela finansiranja zavisi prvenstveno od lokacije (makro i mikro lokacije), valute u kojoj se investira, fiskalnog sistema, ali i od veličine same investicije.

Finansiranje može biti iz vlastitih sredstava izdvojenih iz redovnih prihoda, kreditiranjem od strane poslovnih banaka, drugih pravnih lica ili pojedinaca, sredstvima poticaja iz fondova lokalne samouprave, kantona, entiteta, ili sredstvima međunarodnih razvojnih fondova i projekata.

Odabir izvora finansiranja u mnogome može uslovljavati i način realizacije samog projekta. Jedna od ključnih stvari pri odabiru izvora finansiranja je projektirani plan povratka na investiciju (ROI).

foto Moxy by Marriott

Povrat investicije

Projekti u hotelijerstvu su uglavnom kapitalni projekti i povrat investicije je u zavisnosti od veličine projekta i pozicije objekta, a najčešće je to 12 godina i više nakon amortizacije. Iz ovog razloga investiranje u hotelske kapacitete nije za svakoga. Investitor mora u projekat unijeti strast, ali i veliko strpljenje.

Za kvalitetan povrat investicije neophodno je izbalansirati cijene smještaja i stepen popunjenosti soba. Samo onaj hotel koji nađe pravi omjer cijene sobe i popunjenosti može računati na profitabilnost.

Uz 20-postotnu iskorištenost kapaciteta nema pozitivnog poslovanja bez obzira na cijene smještaja, a sve zbog velikih fiksnih troškova u hotelu. Nepisano pravilo kaže da je 60 posto popunjenosti donja granica pri kojoj se može postići kvalitetan povrat investicije.

Tržište danas

Interesantno je napomenuti da se zbog situacije sa koronavirusom promijenila struktura investitora u 2020. i 2021. godini. Inicijativu su preuzeli domaći investitori, a interes za širenje svojih operacija u Bosni i Hercegovini su pokazali "veliki igrači". U zadnje vrijeme smo ostvarili kontakte sa najpriznatijim imenima u hotelskoj industriji. Brand leaderi Hilton, Marriott i Accor su pokazali interes za širenje svojih operacija u Bosni i Hercegovini.

Nakon uspješne realizacije projekata, kako za strane tako i za domaće investitore, DUBOS Consulting Sarajevo se pozicionirao kao lider u uslugama poslovnog razvoja i upravljanja projektima u Bosni i Hercegovini.